Casa rentada: quién paga cada reparación
Por Percival Monge
Publicado 26 de agosto de 2026 · Revisado 26 de agosto de 2026
La regla general: el propietario responde por lo que hace que el inmueble sirva para lo que se rentó —estructura, instalaciones, humedades— y el inquilino por el mantenimiento derivado de su uso. El problema es que la mayoría de las averías reales caen en la frontera, y ahí decide lo que diga el contrato.
Es la discusión más frecuente de cualquier arrendamiento y la que menos suele estar prevista en el contrato. Se descompone algo, y dos personas razonables llegan a conclusiones opuestas sobre quién paga.
El criterio general
El propietario responde por lo que hace que el inmueble sirva para lo que se rentó: estructura, techos, instalaciones hidráulicas y eléctricas, humedades, y los equipos que entregó como parte del inmueble.
El inquilino responde por el mantenimiento derivado de su uso y por los daños que cause: focos, empaques, limpieza, y cualquier desperfecto atribuible a un uso descuidado.
La lógica de fondo: el propietario cobra una renta que ya incluye el desgaste esperable del inmueble. No puede cobrar renta y además trasladar el envejecimiento del bien a quien lo habita.
Dónde se rompe el criterio
Casi todas las averías reales caen en la frontera:
Un boiler que deja de funcionar. ¿Se descompuso por viejo o porque lo usaron mal? Sin inventario ni antigüedad documentada, es opinión contra opinión.
Una fuga en la tubería. Si es de la instalación, es del propietario. Si es de una llave que se forzó, del inquilino.
Humedad en una pared. Suele venir de la estructura —propietario— salvo que se deba a falta de ventilación atribuible al uso.
Una plaga. Depende de si venía de antes o se generó por el uso, y eso rara vez se puede determinar después.
Por eso hay que bajarlo a ejemplos
Un contrato que solo dice “las reparaciones mayores corresponden al propietario” no resuelve nada, porque nadie se pone de acuerdo en qué es mayor.
Lo que sí funciona es incluir:
- Una lista de los equipos entregados, con su antigüedad aproximada
- Un monto límite: reparaciones por debajo de cierta cantidad las cubre el inquilino, por arriba el propietario
- Quién llama al técnico y quién autoriza
- Si el inquilino puede reparar y descontar de la renta, y hasta qué monto
Ese monto límite es la solución más práctica: convierte una discusión sobre categorías en una operación aritmética.
La regla de no descontar sin autorización
Aunque la reparación fuera claramente del propietario, descontarla de la renta sin acuerdo previo puede tratarse como falta de pago. Es una de las formas más comunes en que un inquilino con la razón termina en incumplimiento.
Lo correcto es avisar por escrito, obtener autorización, y entonces descontar. Si el propietario no responde, ese silencio documentado es tu respaldo.
Lo que conviene hacer el día uno
Además del inventario fotográfico, anota la antigüedad aproximada de los equipos —boiler, estufa, calentador, bomba— y déjalo firmado.
Un boiler de doce años que falla al octavo mes es evidentemente una falla por antigüedad. Sin ese dato registrado, la misma falla se vuelve discutible.
Consultado el 26 de agosto de 2026. Si la dependencia lo modifica, esta página se actualiza y cambia la fecha del sello.
Preguntas que nos llegan
¿Quién paga si se descompone el boiler de una casa rentada?
Si es por antigüedad o falla del equipo, corresponde al propietario, porque forma parte de lo que hace habitable el inmueble. Si fue por mal uso, al inquilino.
¿El inquilino puede descontar una reparación de la renta?
Solo si el contrato lo permite o si hay acuerdo previo. Descontar sin autorización puede considerarse falta de pago, aunque la reparación fuera necesaria.
¿Quién paga la pintura al terminar el contrato?
El desgaste normal de la pintura por el paso del tiempo corresponde al propietario. Repintar por daños o por un cambio de color no autorizado es responsabilidad del inquilino.
¿Y las humedades?
Casi siempre son del propietario, porque suelen originarse en la estructura o en las instalaciones. La excepción es la humedad causada por falta de ventilación atribuible al uso.
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